Р Е Ш Е Н И Е

№

гр. Варна, 28.05.2012 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ДВАНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети март през две хиляди и дванадесета година в състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: НЕЙКО ДИМИТРОВ

при секретаря Д.З. като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 1038 по описа за 2011 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск от И.Н.С., р. 23.02.1969 г., гражданин на Руската федерация срещу А.А.М. ЕГН ********** и Ж.А.С. ЕГН **********, двамата с адрес: гр. Варна, кв. "Възраждане" бл. 37, вх. 4, ет. 5, ап. 82 за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен на 07.05.2010 г. за продажба на недвижими имоти, находящи се в гр. Варна, к. к. "Златни пясъци", апартаментен хотел "Дръстър": паркоместа ид. 10135.513.615.2.34, 35, 36, 37 и 38, ведно с по 0.4344 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж и апартаменти ид. 10135.513.615.2.83, ведно с 1.2370 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж и 10135.513.615.2.84, ведно с 1.5969 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, всички права на строеж върху ПИ ид. 10135.513.615 срещу заплащане на продажна цена от 67 000 евро, платена изцяло от купувача на продавачите по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Сочи, че паркоместата са принадлежности към жилищата, както и че фоайето в сградата няма специфичното предназначение на лоби и рецепция в хотел, а представлява обща част.

Ответниците признават иска.

Между страните е безспорно, че е допустимо обособяването на складово помещение в апартамент № 34, както и че са сключени сделки за отделни апартаменти в сградата.

По същество страните поддържат становищата.

Съдът, като взе предвид представените по делото доказателства, прие за установено страна следното:

Искът и отговорът са допустими и надлежно предявени.

От представения оригинален документ /л. 12 от делото на РС/ се установява, че на 07.05.2010 г. е сключен договор, чрез който ответниците са обещали да продадат на ищцата описаните в исковата молба апартаменти и паркоместа в апартаментен хотел "Дръстър", всички наречени самостоятелни обекти, за цена от 67000 евро, платена на продавачите.

Обектите, чиято продажба е обещана, са индивидуализирани и цената е определена. Налице са уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Паркоместата са описани в предварителния договор като самостоятелни обекти, но не са такива.

Кои етажи или части от етажи, как трябва да са обособени по вид, характер, строителни и битови елементи, за да могат да имат самостоятелно юридическо съществуване и да принадлежат на отделни собственици се определя в благоустройствения закон (изрично ТР № 34 от 15.VIII.1983 г. по гр. д. № 11/83 г., ОСГК).

От нормите на чл. 43, ал. 1 ЗУТ и на Наредба № 2 от 29.06.2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии, в които е установено изискването за предвиждане на места за паркиране, не може да се направи извод, че на т.н. паркомясто е признато самостоятелно юридическо съществуване.

Съдът приема, че квалификацията на паркоместата в договора като самостоятелни обекти не е решаваща. Продажбата на местата за паркиране е обещана наред с продажбата на обектите, които да обслужват. Поради това съдът приема, че в предварителния договор е проектирана продажба на жилища, наред със сервитутни права на паркиране върху конкретни места, което е допустимо.

Страните са уговорили да сключат договор за продажба на апартамент № 34, в който няма склад и към който не принадлежи склад, но в който е допустимо обособяването на склад.

Сделката с обект, който е обособим, но не е бил обособен, би имала невъзможен предмет (Тасев, С., Марков, М. Гражданско право. Обща част. Помагало. С.: Сиби, 2007, с. 212). В производството по издаване на разрешение за строеж за вътрешно преустройство чрез обособяване на склад-килер непосредствените съседи ще са заинтересувани лица (чл. 149, ал. 2, т. 2 ЗУТ).

Обособяването на килер е допустимо над всякакво помещение, а между страните е безспорно, че за това съществува техническа възможност. След обособяването на склад апартамент № 34 ще отговаря на изискванията за помещения към жилището по чл. 110 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.

Ако не е налице друга причина невъзможността би била само временна.

Жилището е самостоятелен обект на собственост по ЗУТ.

Правилата за жилищни сгради (чл. 95, ал. 1 Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони) не се прилагат (ал. 2) за сгради за сезонно ползване, вкл. за хотели.

Поради предназначението на сградата на хотела, в нея не може да се учредява етажна собственост. Апартаментът в хотел не представлява самостоятелен обект на собственост.

В сградата на апартаментния хотел също се предвижда лоби и рецепция, което е несъвместимо с етажната собственост.

лист втори от решение от 28.05.2012 г. по гр. д. № 1038/11 ВОС

Разликата между апартамента в хотел и апартамента в апартаментен хотел е само в това, че във втория се предвиждат кухня или кухненски бокс, кът за хранене или столова.

Съдът приема, че разликата не е съществена, поради което не може да обуслови извод, че апартаментът в апартаментен хотел представлява самостоятелен обект на собственост.

Думите "жилище" и "апартамент" са използвани в документите за собственост и продължават да се използват с едно и също значение. Поради това от посочването на апартамента, наред с жилището като самостоятелен обект в Наредба № 3/28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри не може да се направи извод, че апартаментът в хотел е признат за самостоятелен обект.

Двата апартамента не представляват самостоятелни обекти на собственост. Даването на идентификатори на апартаментите по кадастралната карта няма конститутивно значение.

Обособяването на склад не би било пречка ако сградата беше жилищна, а не апартаментен хотел.

Няма възможност за сключване на окончателен договор.

Предварителният договор за продажба в този случай е нищожен, поради невъзможност на предмета (изрично Марков, М. Облигационно право. Помагало. С.: Сиби, 2004, с. 71).

Искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

Водим от гореизложеното съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от И.Н.С., р. 23.02.1969 г., гражданин на Руската федерация срещу А.А.М. ЕГН ********** и Ж.А.С. ЕГН **********, двамата с адрес: гр. Варна, кв. "Възраждане" бл. 37, вх. 4, ет. 5, ап. 82 за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен на 07.05.2010 г. за продажба на недвижими имоти, находящи се в гр. Варна, к. к. "Златни пясъци", апартаментен хотел "Дръстър": паркоместа ид. 10135.513.615.2.34, 35, 36, 37 и 38, ведно с по 0.4344 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж и апартаменти ид. 10135.513.615.2.83, ведно с 1.2370 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж и 10135.513.615.2.84, ведно с 1.5969 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, всички права на строеж върху ПИ ид. 10135.513.615 срещу заплащане на продажна цена от 67 000 евро, платена изцяло от купувача на продавачите, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните пред ВАпС.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: