РЕШЕНИЕ

 № 70

гр.Поморие, 04.04.2016 г.

В  ИМЕТО  НА НАРОДА

 

Поморийски районен съд, гражданска колегия, в открито заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди и шестнадесета година в състав:

                                                           СЪДИЯ: Димитър Димитров

 

 при участието на секретаря Д.С., като разгледа докладваното от районния съдия г.д.N 541 по описа за 2015 г. и за да се произнесе, взе предвид следното :

 

 Производството е образувано по искова молба от Р.Н.А. и И.А., двамата със съдебен адреса*** –адв.М.И. против Етажната собственост (ЕС) на жилищна сграда с идентификатор 571.509.*** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, комплекс „Сънсет ризорт, бл.Б (Бета), представлявана от управителя на ЕС - „Двора” ЕООД гр.Поморие.

В исковата молба се твърди, че ищците са  съсобственици на самостоятелен обект с идентификатор 571.509.***.84 (апартамент 3), в процесната сграда, по силата на нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № /11.07.2014 г., нот.дело № **/2014 г., по описа на нотариус Гергана Недина с район на действие ПРС.

Сочи се, че на 10.09.2015 г., е проведено общо събрание (ОС) на собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост на сградата (ЕС), на което ищците присъствали, като за провеждането на ОС е съставен протокол.

Заявява се становище, че при организирането и провеждането на ОС, са допуснати множество нарушения на Закона за етажната собственост (ЗУЕС), водещи до незаконосъобразност на взетите решения по т.3, т.5, т.6, т.7 и т.9 от дневния ред на ОС.

Излага се твърдение, че ОС е проведено в друга сграда - бл.Д, а не в сградата ЕС, при липса на обстоятелства обосноваващи провеждането на събранието ма място различно от сградата ЕС при извършването на регистрацията за участие в проведеното ОС, като сградата в която е проведено ОС не е в непосредствена близост до сградата ЕС - нарушение на чл.16, ал.1 ЗУЕС.

Сочи, че за протоколчик на ОС незаконосъобразно е избрано лице, което не е собственик, ползвател или обитател в процесната ЕС.

Сочи се, че одобрения и гласуван по т.5 от дневния ред на ОС, бюджет на ОС включва разходи за множество сгради, сред които и процесната ЕС, поради което се застъпва становище, че приемането на такъв бюджет следва да стане на ОС на всички ЕС. Сочи се, че част от разходите по бюджета са такива за обекти, които не са общи части - напр.двор, както и такива, които нямат характер на разходи на ЕС – напр.телефонни разговори и разходи за персонал, който не е свързан с ЕС. Сочи се, че част от разходите не са за управление и поддръжка, а консумативни или разходи за ремонт, при липса на вноска, събирана от собствениците за ремонти. Застъпва се становище, че ЗУЕС не само предвижда различни основания за събиране на вноските за управление и поддръжка и ремонт, но и различен начин за изчисляването им и без изрично решение на ОС на ЕС е незаконно използването на разходите за поддръжка за ремонт и обратното. По изложените аргументи се застъпва становище за незаконосъобразност на решението на ОС, с което бюджетът е одобрен в цялост.

Твърди се на следващо място, че решението на ОС по т.7 от дневния ред, да се възложи на управителя да сключи договор за поддържане на общите части прилежащите обекти с когото прецени, при условия и цена каквато прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС, противоречи на чл.11, ал.1, т.11 ЗУЕС, тъй като с решението не са определени конкретните правомощия на управителя, които се възлагат за изпълнение на изпълнителя по договора, периода и възнаграждението, което ще се дължи. Сочи се, че доколкото приетия бюджет е незаконосъобразен, по аргументите изложени от ищците по решението по т.5 от дневния ред на ОС, то незаконосъобразно е и решението възнаграждението на изпълнителя да е в рамките на бюджета. Твърди се също така, че ЗУЕС не дава право на управителя да превъзлага функции по управлението.

Застъпва се становище, че решението на ОС по т.6 от дневния ред, размерът на годишната такса за разходи за управление и поддръжка на общите части  да е 15 евро на кв.м. притежавана площ, включително общите части към обекта, платима от всички собственици и обитатели, независимо от това колко време пребивават в ЕС, противоречи на чл.51, ал.1 и ал.2 ЗУЕС.

Твърди се също така, че решението на ОС по т.9 от дневния ред на ОС, при забава в плащането на годишната такса за разходи за управление и поддръжка да се дължи неустойка по 1% за всеки ден забава, но не повече от 100 % от дължимото задължение притоворечи на трайната съдебна практика, съгласно която неустойка, по-голяма от 20 % от задължението, когато собственикът не е търговец, е прекомерна.

Предявен е иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна на решенията на ОС на ЕС проведено на 10.09.2015 г., по т.3, т.5, т.6, т.7 и т.9 от дневния ред, обективирани в протокола от ОС, като незаконосъобразни. Претендират се и разноските по дело.

Исковата молба е приета от съда и препис от нея с приложенията е изпратен на ответната ЕС, която в законоустановения срок, чрез управителя е подала отговор.

С отговора предявената претенция е оспорена изцяло като неоснователна и недоказана и е направено искане за отхвърлянето й като такава.

Твърди, че организирането, провеждането, вземането на решения, изготвянето и връчването на протокола от ОС са извършени законосъобразно, в съответствие с изискванията на ЗУЕС.

Сочи, че ОС е проведено на място в близост до ЕС и протоколчикът на ОС е избран съгласно изискванията на ЕС. Застъпва становище, че в бюджета на ЕС законосъобразно са включени разходите за прилежащите площи към ЕС, по смисъла на §1, т.2 от ДР на ЗУЕС, каквито са двора, озеленяванията и подобренията в него. Счита, че е законосъобразно решението за определяне размера на таксата за управление и поддръжка, предвид конкретните специфики на ЕС, като сграда за сезонно ползване, както законосъобразно е и решението за определянето на неустойка за забава в плащането на годишната такса за разходи за управление и поддръжка. Ответникът също претендира разноските по делото.

В съдебно заседание ищецът се представлява от пълномощник - адвокат, който поддържа исковата претенция на заявените в исковата молба основания.

Ответникът също се представлява от упълномощен представител - юрисконсулт, който поддържа изразеното с отговора становище за неоснователност и недоказаност на предявения иск.

За да разреши така поставения спор съдът се запозна подробно със становищата и исканията на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като съобрази относимите законови разпоредби, прие следното:

Не се спори, а и се установява от представения по делото препис от нот. акт за № /11.07.2014 г., нот.дело № **/2014 г., по описа на нотариус Гергана Недина с район на действие ПРС (л.6-11 от делото), че ищците Р.Н.А. и И.А. са  съсобственици на самостоятелен обект с идентификатор 571.509.***.84 - апартамент 3, находящ се в процесната сграда в комплекс „Сънсет ризорт”, бл.Б (Бета).

Не се спори на следващо място, че тъй като в процесната сграда отделните самостоятелни обекти са собственост на различни лица и са повече от три, то сградата е в режим на етажна собственост и управлението на общите й части, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях се уреждат от нормите на ЗУЕС.

По делото е представен заверен препис от протокол от ОС на ЕС на сграда Б (Бета), в комплекс „Сънсет ризорт”, проведено на 12.09.2013 г. (л.103 – 106). Страните не са оспорили протокола, поради което съдът приема, че взетите решение на ОС са законосъобразни. С решението по т.3 от дневния ред на ОС за управител на ЕС за две години е избран „Дворо” ЕООД.

Представен е заверен препис от покана (л.54-55), датирана от 26.08.2015 г., за свикване на годишно ОС на собствениците в сграда с идентификатор 571.509.***, с адрес в ***, изходяща от управителя на ЕС - „Дворо” ЕООД, с която всички собственици на обекти в ЕС са поканени да участват в годишното ОС на ЕС на сградата, насрочено за 09.09.2015 г., от 08.00 ч., в ресторант „Диамант” на етаж 1-ви (първи, партер) на сграда Д (делта), в комплекс „Сънсет ризорт” с адрес в ***. В поканата е посочено, че регистрацията на участниците ще започне от 7.40 ч. до 8.00 ч. на 09.09.2015 г.

Представен е препис от съобщение за успешно доставена електронна поща от 27.08.2015 г. (л.124-131, на английски език и превод на български език), съгласно което до ищеца Р.Н.А. на 27.08.2015 г., успешно е доставено електронно съобщение, съдържащо покана за общо събрание на ЕС на сграда Б (бета) за 2015 г.

Представен е препис от започналото на 09.09.2015 г., в 09.00 ч., ОС на собствениците на самостоятелни обекти в процесната сграда, провеждащо се в ресторант „Диамант” на етаж 1-ви (първи, партер) на сграда Д (делта), в комплекс „Сънсет ризорт”. В протокола са посочени присъствалите при започването на събранието собственици, сред които и ищците, като е отразено, че към обявения час за провеждане на ОС - 09.00 ч., са присъствали собственици, притежаващи 10.26066 на сто идеални части от общите части на ЕС, т.е. не са присъствали собственици и техни представители, притежаващи най - малко 67 на сто идеални части - липса на кворум по чл.15, ал.1 ЗУЕС, поради което, съгласно чл.15, ал.2 ЗУЕС, поради е отложено с един час и е продължило в 09.00 ч., в който час са присъствали собственици притежаващи същия процент идеални части. Поради липса на кворум по чл.15, ал.2 ЗУЕС, не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на ЕС, съгласно чл.15, ал.3 ЗУЕС ( в протокола е посочен чл.15, ал.2 ЗУЕС), събранието е отложено за 10.09.2015 г. от 12.00 ч.

В протокола е посочено, че са присъствали собствениците както следва:

- „Сънсет ризорт” Къмършъл ЕООД, чрез пълномощник В.И., с представено по делото пълномощно (л.194);

- „Сънсет ризорт къзършъл” АД, представлявано лично от законния представител;

- А.Х.Х., Г.П.Г., Я.К.М., Т.А.Л., последните трима като съсобственици на един самостоятелен обект, присъствали лично;

- „Трем” ООД, чрез пълномощник В.И.;

- „Сироко” ЕООД, чрез пълномощник В.И., с представено по делото пълномощно (л.196);

- Т.Б., чрез пълномощник А.Х.Х.;

- Н.М., чрез пълномощник А.Х.Х., с представено по делото пълномощно (л.211);

- Д.Й., чрез пълномощника Г.Г., с представено по делото пълномощно (л.210);

- Е.К., чрез пълномощника Г.Г., с представено по делото пълномощно (л.209);

- М.Т., чрез пълномощника Т.А.Л., с представено по делото пълномощно (л.208);

- Ш.К., чрез пълномощника Т.А.Л., с представено по делото пълномощно (л.207);

- Т.Р., чрез пълномощника Я.К.М., с представено по делото пълномощно (л.206);

- О.С., чрез пълномощни втората ищца;

- Л.М., чрез пълномощника К.К., с представено по делото пълномощно (л.204);

- И.Р., чрез пълномощника си И.М., с представено по делото пълномощно (л.202);

- В.З., чрез пълномощника си И.М., с представено по делото пълномощно (л.213);

- М.А., чрез пълномощника си И.М., с представено по делото пълномощно (л.203);

- А.К., чрез пълномощника си по преупълномощаване В.Н., с представено по делото пълномощно (л.200-201);

- ищците лично;

- С.К., лично;

- С.Е., лично и

- П.Б., също лично.

В протокола е отбелязано, че присъстващите собственици и пълномощници притежават 52.87370 на сто идеални части от общите части на ЕС.

Видно от протокола ОС е проведено при дневен ред от девет точки, както следва: т.1 Избор на протоколчик; т.2 Одобряване на годишния отчет за дейността на управителя за 2014 г. до м.юли на 2015 г.; т.3 Избор на управител; т.4 Избор на контрольор; т.5 Приемане на годишен бюджет; т.6 Определяне на размера, начина, сроковете и условията на плащане на паричните вноски за разходите за управление и поддръжка на ЕС; т.7 Приемане на решение, с което се възлага на управителя на ЕС да сключи договор за поддържане на общите части и прилежащите обекти с когото прецени, при условия и цени, каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС; т.8 Обсъждане и приемане на решение относно паркирането на автомобили по алеите на комплекса и т.9 Обсъждане и приемане на решение относно процедурата по констатиране и санкциониране на нарушения на правилника за вътрешния ред.

Съдът съобрази, че при посочване на дневния ред по т.3, т.4, т.5, т.6 и т.7 от протокола е посочена ЕС на сграда А (Алфа), но доколкото страните не спорят по това обстоятелство, приема, че е допусната техническа грешка и е безспорно, че на процесното ОС са взети решения за сграда Б (Бета).

Видно от протокола по т.1 от дневния ред е взето решение за протоколчик да бъде избран Н.Г.П..

По т.2 с решение на ОС е приет и одобрен отчет за дейността на управителя.

По т.3 с решение на ОС за управител на ЕС за срок от две години е избран „Двора” ЕООД гр.Поморие.

По т.4 е взето решение за контрольор да бъде избран Т.Т. - собственик на самостоятелен обект в ЕС.

По т.5 е приет годишен бюджет за приходите и разходите за процесната ЕС за 2016 г. и 2017 г.

По т.6 ОС е взело решение годишната вноска за разходите за управление и поддържка на общите части на ЕС и обслужващите обекти към сградата да бъде в размер 15 евро на кв.м. от общата застроена площ на апартамента, включително общите части, платима еднократно до края на месец ноември на предходната година, като паричната вноска за разходите да се заплаща от всички собственици, ползватели или обитатели в еднократен размер, независимо колко време пребивават в ЕС в рамките на една календарна година и независимо от достъпа на външни лица във всеки обект в ЕС.

По т.7 ОС е взело решение за възлагане на управителя на ЕС да сключи договор за поддържане на общите части и прилежащите обекти с когото прецени, при условия и цени, каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС.

По т.8 е взето решение за обозначаване на местата за паркиране в комплекса.

По т.9 е взето решение за промяна на чл.8 от Правилника за вътрешния ред, включително е взето решение при забава в плащането на годишната такса за разходи за управление и поддръжка да се дължи неустойка по 1% за всеки ден забава, но не повече от 100 % от дължимото задължение.

В протокола са отразени резултатите от гласуването за всяко взето решение с посочване на гласувалите „за”, „против” и въздържал се” в идеални части от общите на сградата.

Поради изчерпване на дневния ред заседанието на ОС на ЕС е закрито от председателя на събранието.

Протокола е подписан от председателя на събранието – управителя на ЕС, чрез пълномощника Б.Б. и протоколиста Н.П..

Страните не спорят, че изготвения протокол от проведеното ОС е  обявен при спазване на изискванията на чл.16, ал.7 ЗУЕС на 17.09.2015 г.

При така събраните доказателства и установените с тях факти съдът прие следните правни изводи.

Безспорно в случая исковата претенция е предявена от субекти, притежаващи качеството на съсобственици на самостоятелен обект в процесната сграда в режим на ЕС, които като такива разполага с активна правна легитимация за предявяване на иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна на решенията на ОС на ЕС, които считат за незаконосъобразни.

На следващо място съдът приема, че искът е предявен в преклузивния срок по чл.40, ал.2 ГПК, за който съдът следи служебно - 30-дневен от оповестяването на решението. Не се спори, че протоколът е оповестен на 17.09.2015 г., а искът е предявен на 12.10.2015 г.

В съвкупност от изложеното съдът приема, че искът е допустим и следва да бъде разгледан по същество.

ЗУЕС урежда строго формална процедурата по свикване и провеждане на общо събрание на собствениците в етажната собственост, изхождайки от принципа, че решенията на общото събрание засягат правната сфера на всички собственици, в това число и на тези, несъгласни със съответното решение. Преодоляването на несъгласието на тези собственици и задължаването им да се съобразят с решението и неговите последици може да бъде постигнато единствено при стриктно спазване на законовите правила, ето защо всяко действие по отношение свикването и провеждането на общото събрание следва да е предприето в съответствие с предписанията на закона рамки и надлежно документирано. Предвид изложеното, при оспорване на законосъобразността на взетите решения по реда на чл.40 ЗУЕС, от несъгласните с решенията собственици, тежестта на доказване на обстоятелствата по законността на свикването и провеждането на общото събрание е върху етажните собственици. Тук следва да се отбележи, че в производството по предявен иск с правно основание чл.40 ЗУЕС, съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС. Ако определени пороци на решението на общото събрание не са въведени в спорния предмет по предвидения в ГПК ред, съдът не разполага с правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на оспореното решения върху тях. Изрично в този смисъл Решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК.

При разглеждане на законосъобразността на взетите решенията на ОС на процесната ЕС, проведено на 09.09.2015 г. – 10.09.2015 г., обективирани в протокола от ОС, на първо място съдът намира за необходимо да отбележи, че от представените по делото доказателства се установява, че редът за свикване на ОС е спазен.

В съответствие с изискването на чл.13, ал.1 ЗУЕС, ОС е свикано чрез покана, подписана от лицето, което свиква ОС – управителя, поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата, не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, от лицето, което свиква общото събрание, като не се спори, че за поставянето на поканата е съставен и протокол.

В поканата е посочен дневният ред на ОС, датата, часът и мястото на провеждането му, в съответствие с изискването на чл.13, ал.7 ЗУЕС.

ОС е свикано на 09.09.2015 г., сряда, който  ден не е почивен или официален празник, с което е спазена забраната на чл.13, ал.8 ЗУЕС.

Ищците сочат като основание за незаконосъобразност на атакуваните от тях решения на ОС провеждането на последното на място, различно от процесната ЕС, което не е в непосредствена близост до нея.

Съдът не споделя това становище.  Съгласно чл.16, ал.1 ЗУЕС, ОС се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата й площ или на друго място в близост до нея. Изискването на закона е мястото на провеждане на ОС да е в близост до ЕС, а не в непосредствена такава.

В исковата молба са въведени възражения за допуснати нарушения по чл.14 ЗУЕС, касаещи представителството на ОС по пълномощие от собственик или ползвател, който не може да участва в ОС.

Както бе посочено,  съдът приема, че на ищците е било известно съдържанието на протокола, извършените на ОС действия и взетите решения към момента на поставянето на съобщение за изготвянето на протокола. Не се спори, а и е видно от протокола от ОС, че на същото е ищците са присъствали лично. Ето защо от оповестяването на протокола за ищците е възникнала възможността в срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС да оспори писмено съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него пълномощия на участниците в ОС. Не се твърди, а и не се установи по делото ищците да са направили такова оспорване, поради което, протоколът се е стабилизирал като съдържание и доказва с обвързваща етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в него действия на общото събрание и взети решения са извършено съобразно отразеното в него.  В този смисъл и Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК на ВКС.

Настоящият съдебен състав намира, че само на основание изложеното възраженията за липса на представителна власт на участвалите в ОС е неоснователно.

В съответствие с изискванията на чл.16, ал.4 - 6 ЗУЕС, за провеждането на процесното ОС е съставен протокол, представен по делото. Протоколът е воден от протоколчикът, избран с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия.

Ищците излагат становище, че за протоколчик на ОС незаконосъобразно е избрано лице, което не е собственик, ползвател или обитател в процесната ЕС.

Настоящият съдебен състав не споделя това становище. В разпоредбата на чл.16, ал.4 ЗУЕС не се съдържа изискване протоколчикът да е собственик, ползвател или обитател в ЕС, а единствено да е избран с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия. Цитираната от ищците практика на въззивната инстанция на настоящата – решение № VІ – 148/18.12.2014 г., по в.гр.дело № 1940/2014 г., по описа на БОС, не е задължителна за съда и не се споделя от настоящия съдебен състав.

В протокола са вписани датата и мястото на провеждането на ОС, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от ЕС, които те представляват, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Не се спори, че протоколът е изготвен в срока по чл.16, ал.6 ЗУЕС, подписан е от председателстващия събранието и протоколчика и е оповестен при спазване на процедурата по чл.16, ал.7 ЗУЕС.

Ищците сочат незаконосъобразност на оспорените от тях решения на ОС, поради допуснато при провеждането на ОС нарушение на чл.15, ал.3 ЗУЕС.

Съгласно чл.15, ал.1 ЗУЕС, ОС се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на ЕС, с изключение на случаите по чл.17, ал.2, т.1 - 4 ЗУЕС. Не се спори, а и се установява от съдържанието на протокола, че процесното ОС не е могло да се проведе, поради липса на кворума по чл.15, ал. 1 ЗУЕС, отложено е с един час и отново не е могло да се проведе, поради липса на кворум по чл.15, ал.2 ЗУЕС, не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. В този случай, съгласно императивното изискване на чл.15, ал.3 ЗУЕС, събранието се провежда на следващия ден, а ако той е почивен или официален празник, в следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата по чл.13, ал.1 ЗУЕС за свикване на общото събрание. Нормата гарантира правото и възможността на собственик или негов представител, който е известен с поканата по чл.13, ал.1 ЗУЕС за свикването на ОС да вземе участие в същото, включително и когато провеждането на ОС е отложено в хипотезата на чл.15, ал.2 и ал. 3 ЗУЕС. Безспорно се установи, че на 10.09.2015 г., ОС не е проведено в часа, посочен в поканата по чл.13, ал.1 ЗУЕС – 9.00 ч., а в 12.00 ч. Провеждането на ОС в различен час осуетява гарантираната от ЗУЕС възможност на собственика да участва в ОС и е самостоятелно основание за отмяна на всички оспорени от ищците решения.

Независимо от последно посоченото, съдът намира за необходимо да разгледа и останалите възражения на ищците за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС.

Съдът не споделя становището на ищците, че тъй като одобрения и гласуван по т.5 от дневния ред на ОС, бюджет на ОС включва разходи за множество сгради, сред които и процесната ЕС, поради което се застъпва становище, че приемането на такъв бюджет следва да стане на ОС на всички ЕС, както и това, че част от разходите по бюджета са такива за обекти, които не са общи части - напр.двор, както и такива, които нямат характер на разходи на ЕС – напр.телефонни разговори и разходи за персонал, който не е свързан с ЕС.  Безспорно е, а и се установява от доказателствата по делото – разрешения за строеж (л.110-115), че процесната сграда в режим на ЕС не е обособена в отделен УПИ, а е изградена в поземлен имот с комплексно застрояване. Съгласно § 1, т.2 от ДР на ЗУЕС, прилежащата площ към сграда в режим на ЕС е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други.  Ето защо съдът намира, че в случая не са налице разходи за множество сгради и неприсъщи такива за ЕС, а разходи за прилежащи обекти към ЕС. Независимо от изложеното решението по т.5 от дневния ред на ОС е незаконосъобразно и като такова следва да бъде отменено поради горепосоченото нарушение на чл.15, ал.3 ЗУЕС.

Незаконосъобразно е решението на ОС по т.6 от дневния ред, с което е определена годишната вноска за разходите за управление и поддържка на общите части на ЕС и обслужващите обекти към сградата да бъде в размер 15 евро на кв.м. от общата застроена площ на апартамента, включително общите части, платима еднократно до края на месец ноември на предходната година, като паричната вноска за разходите да се заплаща от всички собственици, ползватели или обитатели в еднократен размер, независимо колко време пребивават в ЕС в рамките на една календарна година и независимо от достъпа на външни лица във всеки обект в ЕС. Това решение, както сочат и ищците е в явно противоречие с императивните норми на чл.51, ал.1 и ал.2 ЗУЕС, съгласно които разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, като не се заплащат разходите за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.

Съдът споделя и становището на ищците, че решението на ОС по т.7 от дневния ред, да се възложи на управителя да сключи договор за поддържане на общите части прилежащите обекти с когото прецени, при условия и цена каквато прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС, противоречи на чл.11, ал.1, т.11 ЗУЕС. Действително според посочената норма ОС може да вземе решение и да възложи на друго лице дейности по поддържането на общите части, вкл. и някои от функциите на управителя, срещу възнаграждение. В конкретния случаай тази функции на общото събрание са прехвърлени на управителя, без да са посочени никакви критерии, както за избор, така и за възнаграждение, освен същото да не недвишава предвижданията в приетия бюджет. По този начин собствениците на обекти в сградата биха били обвързани от едноличното решение на управителя, който по закон само изпълнява решенията на ОС, а не ги взема вместо него. Изложеното сочи на незаконосъобразност на решението по т.7 от дневния ред на проведеното ОС. В този смисъл и решение № ІІ-165/27.12.2011 г. по в. гр.дело № 1855/2011 г. по описа на БОС, незадължителна съдебна практика, която съдът напълно споделя.

Съгласно чл.16, ал.3 ЗУЕС, ОС не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. С поканата по чл.13, ал.1 ЗУЕС е обявен предварително дневния ред на процесното ОС, като съгласно т.9 се предвижда обсъждане и приемане на решение относно процедурата по констатиране и санкциониране на нарушения на правилника на вътрешния ред. На проведеното ОС, по т.9 от дневния ред е взето решение за промяна на чл.8 от Правилника за вътрешния ред, която норма не е процедурна, а санкционна. Ето защо съдът намира, че ОС по т.9 от дневния ред е взело решение, което е извън  предварително обявения дневен ред. Решението е взето в нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС и като такова е незаконосъобразно.

По изложените съображения съдът намира предявеният иск за основателен и като такъв същият следва да бъде уважен изцяло.

Съгласно чл.78, ал.1 ГПК, заплатените от ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за един адвокат, ако е имал такъв, се заплащат от ответника съразмерно с уважената част от иска. Предявената претенция е изцяло основателна, поради което в тежест на ответника следва да бъдат възложени разноските на ищците в размер 1 980 лв., от които 1950 лв., заплатено адвокатско възнаграждение и 30 лв., държавна такса.

Предвид основателността на предявената претенция искането на ответника за заплащане на разноски следва да бъде оставено без уважение.

Мотивиран от изложеното  Поморийски районен съд

 

Р Е Ш И :

 

ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решението на проведеното на 09.09.-10.09.2015 г. Общо събрание на собствениците в Етажна собственост на жилищна сграда с идентификатор 571.509.*** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, с административен адрес в ***, комплекс „Сънсет ризорт”, бл.Б (Бета), представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД гр.Поморие, взето по т.3 от дневния ред на събранието, с което за управител на сградата за срок от две години – 2016 г. и 2017 г. е избран „Двора” ЕООД гр.Поморие.

ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решението на проведеното на 09.09.-10.09.2015 г. Общо събрание на собствениците в Етажна собственост на жилищна сграда с идентификатор 571.509.*** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, с административен адрес в ***, комплекс „Сънсет ризорт”, бл.Б (Бета), представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД гр.Поморие, взето по т.5 от дневния ред на събранието, с което е приет предложения годишен бюджет за приходите и разходите за сградата за 2016 г. и 2017 г.

ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решението на проведеното на 09.09.-10.09.2015 г. Общо събрание на собствениците в Етажна собственост на жилищна сграда с идентификатор 571.509.*** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, с административен адрес в ***, комплекс „Сънсет ризорт”, бл.Б (Бета), представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД гр.Поморие, взето по т.6 от дневния ред на събранието, с което годишната вноска за разходите за управление и поддържка на общите части на ЕС и обслужващите обекти към сградата е определна в размер 15 евро на кв.м. от общата застроена площ на апартамента, включително общите части, платима еднократно до края на месец ноември на предходната година, като паричната вноска за разходите да се заплаща от всички собственици, ползватели или обитатели в еднократен размер, независимо колко време пребивават в ЕС в рамките на една календарна година и независимо от достъпа на външни лица във всеки обект в ЕС.

ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решението на проведеното на 09.09.-10.09.2015 г. Общо събрание на собствениците в Етажна собственост на жилищна сграда с идентификатор 571.509.*** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, с административен адрес в ***, комплекс „Сънсет ризорт”, бл.Б (Бета), представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД гр.Поморие, взето по т.7 от дневния ред на събранието, с което ОС е възложило на управителя на ЕС да сключи договор за поддържане на общите части и прилежащите обекти с когото прецени, при условия и цени, каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС.

ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решението на проведеното на 09.09.-10.09.2015 г. Общо събрание на собствениците в Етажна собственост на жилищна сграда с идентификатор 571.509.*** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, с административен адрес в ***, комплекс „Сънсет ризорт”, бл.Б (Бета), представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД гр.Поморие, взето по т.9 от дневния ред на събранието, с което е променен чл.8 от Правилника за вътрешния ред на сградата.

ОСЪЖДА Етажната собственост на жилищна сграда с идентификатор 571.509.*** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, с административен адрес в ***, комплекс „Сънсет ризорт”, бл.Б (Бета), представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД гр.Поморие, да заплати на Р.Н.А., роден на *** г., гражданин на Великобритания, с паспорт № ***/27.06.2006 г., издаден от паспортната служба на Великобритания и И.А., родена на *** г., гражданка на Казахстан, с паспорт № ***/14.11.2013 г. от МВР на Казахстан, двамата чрез пълномощника и съдебен адреса*** – адв.М.Н.И., сума в размер 1 980 лв. (хиляда деветстотин и осемдесет лева), представляваща разноски по делото.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Етажната собственост на жилищна сграда с идентификатор 571.509.*** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, с административен адрес в ***, комплекс „Сънсет ризорт”, бл.Б (Бета), представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД гр.Поморие, за присъждане на разноски по делото.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред БОС в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

 

                                              РАЙОНЕН СЪДИЯ: